Rentabilidad bruta y neta de un piso alquilado: cómo calcularla bien

La rentabilidad bruta de un piso alquilado se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra. Es una fórmula sencilla y útil para una primera comparación, pero no dice cuánto dinero acaba realmente en el bolsillo del propietario. Para saber si una inversión inmobiliaria compensa, hay que pasar de la rentabilidad bruta a la rentabilidad neta.

La diferencia puede ser importante. Un piso que parece ofrecer un 5,5% o un 6% bruto puede quedarse en una rentabilidad neta mucho más ajustada después de descontar IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia, impuestos y gastos de compra. Por eso conviene hacer la cuenta completa antes de firmar, no después.

• La rentabilidad bruta solo mide alquiler anual frente a precio de compra.
• La rentabilidad neta descuenta gastos, impuestos, mantenimiento y periodos sin inquilino.
• Los gastos de compra y una reforma inicial pueden reducir mucho el rendimiento real.
• La fiscalidad del alquiler de vivienda habitual depende del tipo de contrato y de la reducción aplicable.
• La revalorización del inmueble puede mejorar el resultado, pero no está garantizada.

Ejemplo base: un piso de 180.000 euros alquilado por 850 euros

Imaginemos un piso comprado por 180.000 euros y alquilado por 850 euros al mes. La rentabilidad bruta anual sería la siguiente:

850 euros x 12 meses = 10.200 euros de alquiler anual. Si dividimos esa cifra entre 180.000 euros, el resultado es una rentabilidad bruta del 5,67%.

Ese porcentaje suele ser el que aparece en muchos análisis rápidos de inversión. El problema es que todavía no incluye gastos recurrentes, vacancia, reparaciones, impuestos ni desembolsos iniciales. La rentabilidad bruta sirve para filtrar oportunidades, pero no para decidir si la operación es buena.

Gastos recurrentes que reducen la rentabilidad

El propietario no cobra el alquiler y se queda con todo. Incluso en un piso sin hipoteca, hay costes que aparecen cada año y que deben restarse antes de calcular la rentabilidad real.

• IBI: depende del municipio y del valor catastral. En el ejemplo, podría situarse en torno a 600 euros anuales, aunque la cifra real debe consultarse en el recibo municipal.
• Comunidad de propietarios: varía según edificio, ascensor, portería, calefacción central o zonas comunes. Una cuota de 65 euros mensuales supondría 780 euros al año.
• Seguro del hogar: puede rondar varios cientos de euros anuales según coberturas, continente, contenido y responsabilidad civil.
• Seguro de impago: es opcional, pero muchos propietarios lo contratan. Suele calcularse como porcentaje de la renta anual.
• Gestión externa: si se delega en una agencia o administrador, puede consumir una parte del alquiler.

En el ejemplo, una estimación razonable de gastos fijos podría rondar los 2.000 euros anuales antes de mantenimiento. No es una cifra universal, pero ayuda a ver que varios meses de alquiler pueden irse solo en costes ordinarios.

Mantenimiento: el gasto que no llega todos los años, pero llega

El mantenimiento es uno de los puntos que más se infravaloran. Un año puede no pasar nada y al siguiente aparecer una caldera, una nevera, una persiana, una fuga o una pintura completa entre inquilinos.

Una forma prudente de calcularlo es reservar un porcentaje del alquiler anual. Muchos inversores trabajan con una horquilla aproximada del 5% al 10% de las rentas, según antigüedad del inmueble, estado de la vivienda y calidad de los materiales.

En el ejemplo, reservar un 7% del alquiler anual supondría 714 euros. Puede parecer mucho en un año tranquilo, pero poco si toca una reparación relevante. Lo importante es no tratar las reparaciones como una sorpresa: forman parte del negocio.

Vacancia: cuando el piso no genera ingresos

La vacancia es el periodo en el que la vivienda está sin inquilino. Puede ocurrir entre un contrato y otro, durante una reforma, por problemas de precio o porque el inmueble no encaja bien con la demanda de la zona.

En zonas de alta demanda, una estimación conservadora puede ser medio mes al año. En mercados menos líquidos, viviendas caras para su zona o pisos con peor estado, la vacancia puede ser mayor.

Si aplicamos un 5% de vacancia al ejemplo, dejarían de ingresarse unos 510 euros anuales. La cifra no parece dramática, pero tiene impacto directo: cada mes vacío reduce la rentabilidad y aumenta el riesgo de la operación.

Fiscalidad del alquiler: no todos los contratos tienen la misma reducción

El alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto se calcula restando a los ingresos los gastos fiscalmente deducibles, como IBI, comunidad, seguros, intereses de financiación si los hay, reparaciones y amortización, entre otros conceptos.

Después puede aplicarse una reducción si el inmueble se alquila como vivienda habitual. Aquí conviene tener cuidado, porque la normativa ha cambiado. La Agencia Tributaria indica que, para contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50%, aunque puede subir al 60%, 70% o 90% si se cumplen determinados requisitos. Para contratos anteriores a esa fecha, se mantiene con carácter general la reducción del 60%.

Esto significa que no conviene aplicar automáticamente el 60% a cualquier alquiler. El porcentaje depende de la fecha del contrato, el uso de la vivienda y las condiciones concretas del arrendamiento.

La cuenta neta del ejemplo

Volvamos al piso de 180.000 euros alquilado por 850 euros al mes. La cuenta simplificada podría quedar así:

Concepto	Importe anual estimado
Alquiler bruto anual	10.200 euros
Vacancia estimada	-510 euros
Gastos fijos	-2.098 euros
Reserva de mantenimiento	-714 euros
IRPF estimado	Variable según contrato y marginal

Antes de IRPF, el resultado operativo se quedaría en torno a 6.878 euros anuales. A partir de ahí habría que calcular el impuesto según el rendimiento neto deducible, la reducción aplicable y el tipo marginal del propietario.

Si la factura fiscal final fuera, por ejemplo, cercana a 900 euros, el resultado neto rondaría los 6.000 euros anuales. Sobre un precio de compra de 180.000 euros, la rentabilidad neta estaría cerca del 3,3% anual. Si además se incluyen gastos de compra, reforma inicial o financiación, la rentabilidad efectiva puede bajar más.

Gastos de compra y reforma: la inversión real no es solo el precio

Otro error habitual es calcular la rentabilidad sobre el precio anunciado, no sobre todo el dinero invertido. Comprar una vivienda implica impuestos y gastos de adquisición. En vivienda usada, el ITP varía por comunidad autónoma; en obra nueva, se aplica IVA y AJD. A eso se suman notaría, registro y posibles gastos de gestoría.

En muchas operaciones, los gastos de compra pueden representar una cantidad relevante sobre el precio del inmueble. Si un piso cuesta 180.000 euros, la inversión total puede superar ampliamente esa cifra una vez incluidos impuestos, trámites y puesta a punto.

La reforma inicial también cuenta. Pintura, electrodomésticos, muebles básicos, actualización de baño o cocina y pequeñas reparaciones pueden suponer varios miles de euros. Aunque ayuden a alquilar mejor, reducen la rentabilidad inicial si no se incorporan al cálculo.

Rentabilidad bruta, neta y neta sobre capital propio

Hay tres formas habituales de medir la operación, y conviene no mezclarlas.

Tipo de rentabilidad	Qué mide	Limitación
Rentabilidad bruta	Alquiler anual dividido entre precio de compra	No descuenta gastos ni impuestos
Rentabilidad neta	Ingreso después de gastos e impuestos dividido entre inversión total	Depende de estimaciones de vacancia, fiscalidad y mantenimiento
Rentabilidad sobre capital propio	Beneficio neto frente al dinero aportado si hay hipoteca	Puede mejorar con apalancamiento, pero también aumenta el riesgo

La hipoteca puede elevar la rentabilidad sobre el capital propio si el coste financiero es inferior al rendimiento del inmueble. Pero también puede convertir una operación ajustada en una inversión frágil si suben los tipos, cae la renta o aparecen meses sin inquilino.

Qué falta en muchas cuentas de inversión inmobiliaria

Además de los gastos visibles, hay factores que no siempre entran en la hoja de cálculo y pueden cambiar el resultado.

• Coste de oportunidad: el capital invertido en vivienda no está disponible para fondos, depósitos, renta fija u otras alternativas.
• Liquidez: vender un inmueble puede llevar meses y exige asumir costes de transacción.
• Tiempo de gestión: llamadas, averías, visitas, comunidad, contratos y declaraciones tienen un coste aunque no aparezca en el extracto bancario.
• Riesgo regulatorio: los límites de actualización, zonas tensionadas o cambios fiscales pueden alterar la rentabilidad esperada.
• Riesgo de concentración: un solo piso puede representar gran parte del patrimonio de un pequeño inversor.

Cuándo puede tener sentido comprar para alquilar

La inversión inmobiliaria puede encajar cuando el precio de compra es razonable, la zona tiene demanda solvente, los gastos están controlados y el inversor entiende bien el mercado local. También puede ser útil para diversificar una cartera que ya tiene otros activos financieros.

Puede tener menos sentido si la operación solo funciona con una rentabilidad bruta optimista, si depende de una revalorización incierta, si la hipoteca deja muy poco margen o si el inversor no quiere dedicar tiempo a la gestión.

Errores frecuentes al calcular la rentabilidad

• Usar el alquiler máximo anunciado en la zona en lugar de una renta prudente.
• No sumar impuestos y gastos de compra a la inversión inicial.
• Olvidar la reforma de entrada.
• No reservar dinero para mantenimiento.
• Ignorar meses sin inquilino.
• Aplicar una reducción fiscal incorrecta al alquiler.
• Comparar rentabilidad inmobiliaria ilíquida con productos financieros sin tener en cuenta riesgo, liquidez y trabajo de gestión.

La cuenta que importa antes de comprar

La rentabilidad bruta sirve para hacer una primera criba, pero la decisión debe basarse en la rentabilidad neta y en la inversión total. Un piso no es rentable porque el alquiler anual dividido entre el precio dé una cifra atractiva; lo es si, después de todos los costes, ofrece una compensación suficiente por el riesgo, la falta de liquidez y el tiempo de gestión.

Antes de comprar, la pregunta no debería ser “cuánto se alquila este piso”, sino “cuánto queda limpio en un año normal y qué pasa en un año malo”. Esa segunda cuenta es menos vistosa, pero mucho más útil para invertir con criterio.