La compraventa de vivienda caerá un 7,3% en 2026 y los precios subirán un 12%

El mercado residencial español afronta 2026 con dos indicadores moviéndose en direcciones opuestas. Las compraventas de vivienda caerán un 7,3% este año, mientras que los precios se encarecerán un 12,0%, según las previsiones publicadas el 10 de agosto por BBVA Research en su informe de perspectivas del sector inmobiliario. Para las empresas con exposición al ciclo residencial —promoción, construcción, industria auxiliar, servicios profesionales asociados— la lectura relevante no es la caída en sí, sino su causa: no falla la demanda, falla la oferta.

Una revisión drástica en apenas cuatro meses

La magnitud del cambio de escenario es lo que da peso al dato. El pasado marzo, el mismo servicio de estudios calculaba que las compraventas retrocederían un 1,6% en 2026 y que los precios subirían un 10,2%. Cuatro meses después, multiplica por más de cuatro su previsión de caída de las operaciones y añade casi dos puntos al encarecimiento esperado. Para 2027 anticipa una estabilización moderada, con un avance de las ventas del 0,6% que situaría las operaciones ligeramente por encima de las 700.000 viviendas, y una subida de precios del 5,7%.

La revisión encaja con lo que ya reflejan las estadísticas oficiales. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, las compraventas acumularon un descenso interanual del 2,6% durante el primer semestre del año. Junio rompió cinco meses consecutivos de caídas, con 59.288 operaciones y un aumento interanual del 1,6%, pero el repunte no bastó para corregir la tendencia del conjunto del semestre.

La construcción crece, pero muy por debajo de los hogares

La oferta residencial está reaccionando. El informe prevé que los visados de obra nueva aumenten un 10,1% en 2026 y un 12,6% en 2027, y que las viviendas iniciadas pasen de 139.000 en 2025 a 153.000 este año y 170.000 el siguiente. Ese esfuerzo elevará la inversión en construcción residencial hasta el 5,7% del PIB en 2026 y el 6,0% en 2027.

El problema es de escala. La formación de nuevos hogares se estima en 223.000 en 2026 y 217.000 en 2027, muy por encima del ritmo de producción. La consecuencia aritmética es que el desfase se acumula: partiendo de un déficit estimado en unas 700.000 viviendas en 2025, el informe proyecta que alcance alrededor de 885.000 viviendas en 2027, concentradas en las zonas con mayor presión de demanda. Mientras esa brecha no se cierre, la presión sobre los precios se mantiene aunque el número de operaciones baje.

La demanda, entretanto, sigue apoyada en unos tipos de interés relativamente reducidos, el crecimiento del empleo y de los salarios reales, una intensa creación de hogares vinculada a la inmigración y el mantenimiento de una demanda extranjera relevante. Ninguno de esos factores basta para sostener el volumen de transacciones si no hay producto disponible que comprar.

La red eléctrica entra en la ecuación inmobiliaria

La novedad de este informe, titulado Perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario, es que incorpora un cuello de botella que hasta ahora no figuraba en el diagnóstico habitual del sector. A las dificultades clásicas para ampliar la oferta se suma la capacidad de acceso a la red eléctrica: el estudio calcula que más de 80.000 viviendas previstas dependen de la construcción de nuevas infraestructuras eléctricas, y advierte de que la ampliación de esas redes en grandes núcleos residenciales puede requerir entre cinco y ocho años. En determinadas provincias, la falta de capacidad eléctrica puede convertirse en un obstáculo directo para resolver la escasez de vivienda.

Es un factor con implicaciones operativas concretas para cualquier compañía que planifique desarrollos a medio plazo, porque desplaza parte del riesgo del calendario desde la tramitación urbanística hacia la disponibilidad de conexión.

El Plan Estatal de Vivienda, un avance considerado insuficiente

El informe valora positivamente el diseño del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, y destaca su mayor dotación presupuestaria, la apuesta por consolidar un parque público permanente y las medidas dirigidas a impulsar la industrialización, la urbanización de suelo y la transparencia del mercado. Considera, sin embargo, que los recursos siguen siendo escasos frente al tamaño del déficit y que el plan no aborda algunos de los principales obstáculos para incrementar la oferta: la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra, la incertidumbre regulatoria y la complejidad de los procesos urbanísticos. Su efectividad, añade, dependerá de la coordinación entre administraciones y de la capacidad de movilizar inversión privada.

A ese cuadro se suma un riesgo externo: las tensiones comerciales internacionales podrían encarecer los materiales de construcción, retrasar la respuesta de la oferta y reducir la viabilidad de determinados proyectos residenciales.

Para el lector con responsabilidad empresarial, el escenario que dibujan estas previsiones tiene un efecto que va más allá del sector inmobiliario. Un mercado con menos transacciones y precios al alza tensiona el coste de la vivienda en las zonas donde se concentra la actividad económica, y eso condiciona la movilidad geográfica de los profesionales, la política salarial y la capacidad de atraer talento a determinadas plazas. Los datos de cierre de ejercicio permitirán comprobar si el ajuste de las operaciones se detiene en el 7,3% previsto o si la brecha entre oferta y demanda sigue ensanchándose.