Qué preguntar a un intermediario sobre su remuneración y las ofertas que presenta

Antes de valorar las propuestas de un intermediario hipotecario, pregunta quién le paga, cuánto puede cobrar con cada operación y qué ofertas ha considerado. Esa información permite entender los incentivos y el alcance de la búsqueda, además de comparar el préstamo que te propone.

Recibir una comisión no demuestra por sí solo que una oferta sea inadecuada. Lo que necesitas es una explicación comprobable de cómo se remunera el servicio y por qué las opciones presentadas encajan con tus necesidades.

¿Quién te remunera por mi operación?

Solicita una respuesta que distinga honorarios a tu cargo, comisiones del prestamista y pagos o ventajas de otros terceros. Pide que se identifique el concepto: intermediación, asesoramiento u otro servicio.

El artículo 35 de la Ley 5/2019 regula esta información previa. Incluye la remuneración del prestatario, las comisiones o incentivos de terceros y la relación entre ambos cuando concurren.

«Para ti es gratuito» solo responde a una parte de la pregunta. Debe aclararse si no existe ningún cobro al cliente en todas las fases o si únicamente es gratuita la consulta inicial. También si cambiar de operación, abandonar la compra o pedir servicios adicionales puede generar otro importe.

Conviene guardar la respuesta en un soporte que puedas conservar. Una explicación telefónica difícil de reconstruir no facilita comparar después el presupuesto y la liquidación.

¿Cuánto cobrarías con cada una de estas propuestas?

Si el importe se conoce, pide la cifra. Cuando todavía no pueda determinarse, solicita el método de cálculo y cuándo recibirás el dato definitivo. No confundas una comisión fija con un porcentaje que aumentará al crecer el préstamo.

Los intermediarios no vinculados que reciben comisiones de prestamistas deben informar del derecho a conocer los distintos tipos y cuantías de comisión de quienes proporcionan los contratos ofrecidos, según el artículo 35.2.

Por ejemplo, sobre un capital hipotético de 200.000 euros, una comisión del 0,40 % equivale a 800 euros y otra del 0,80 %, a 1.600. Esa diferencia no indica qué hipoteca cuesta menos al cliente: sirve para formular una pregunta adicional sobre los criterios de selección.

Pide aclaración sobre incentivos ligados al volumen, a determinados productos o a terceros interesados si forman parte de la remuneración de tu servicio. La conversación debe permitir distinguir qué se paga por tu operación y qué condiciones del encargo se te están ofreciendo.

Si pago honorarios, ¿se descuentan las comisiones?

No existe una deducción automática que puedas dar por supuesta a partir de la publicidad. La información debe indicar si existe compensación entre los pagos y cómo se aplica.

En este ejemplo ilustrativo, el encargo prevé 1.500 euros de honorarios al cliente y el prestamista paga 1.000 al intermediario. Compare dos acuerdos hipotéticos expresamente distintos:

Acuerdo sobre la comisión	Pago final del cliente	Remuneración total del intermediario
Sin rebaja de honorarios	1.500 €	2.500 €
Rebaja de 1.000 € en la factura del cliente	500 €	1.500 €

La tabla no describe una tarifa habitual ni resuelve el régimen de cualquier contrato. Muestra por qué debes concretar la fórmula, el momento de la liquidación y el tratamiento de un anticipo ya abonado.

Pregunta además qué cifra de honorarios se comunicará al prestamista para calcular la TAE. Para comparar propuestas necesitas que el coste a tu cargo esté correctamente reflejado y no aparezca dos veces.

¿Con qué entidades trabajas y cuáles has consultado para mí?

Separa la red de entidades con la que el profesional puede trabajar de las que ha considerado para tu expediente. Un listado amplio de acuerdos no significa que se hayan solicitado ofertas a todas.

Pide que se explique si está vinculado a uno o varios prestamistas o trabaja exclusivamente para ellos. La Ley 5/2019 obliga a informar de esos vínculos y, en los supuestos previstos, identificar los prestamistas en cuyo nombre actúa.

Sobre la búsqueda concreta, resultan útiles estas preguntas:

• ¿Qué características de mi expediente han limitado las entidades o productos considerados?
• ¿Cuáles han recibido documentación y cuáles solo se han descartado de forma preliminar?
• ¿Hay solicitudes pendientes que podrían cambiar la comparación?
• ¿La selección incluye mi necesidad de capital y las garantías que estoy dispuesto a asumir?
• ¿Qué ocurrirá si no se obtiene una oferta dentro del alcance acordado?

Una lista razonada es más útil que una cifra publicitaria de entidades. Si una opción se descarta porque exige un avalista que no quieres aportar, deja constancia de ese criterio para que no reaparezca después como si fuera una solución equivalente.

¿Me prestas asesoramiento o solo intermediación?

El asesoramiento implica una recomendación personalizada. Debe identificarse expresamente y tener un contrato específico. El Real Decreto 309/2019 diferencia ambos servicios y regula el uso de términos como «asesor» o «asesoramiento».

Si se presta asesoramiento, pregunta sobre qué gama de productos se basa, cómo se han tenido en cuenta tus objetivos y qué documento recogerá la recomendación. La Ley 5/2019 prevé que recibas una copia en papel u otro soporte duradero.

La expresión «asesoramiento independiente» tiene requisitos específicos. Entre ellos, considerar un número suficientemente grande de contratos disponibles, presentar al menos tres ofertas vinculantes y no recibir remuneración por esos servicios de prestamistas ni de otros terceros interesados.

No traslademos ese número de tres ofertas a cualquier servicio sin examinar su régimen. Tampoco basta con mostrar tres simulaciones publicitarias para acreditar las ofertas vinculantes exigidas al asesoramiento independiente.

¿Por qué esta oferta encaja mejor con mi situación?

Pide una explicación referida a tus prioridades. Quizá busques estabilidad de cuota, conservar liquidez, evitar garantías familiares o vender en pocos años. Una propuesta debe valorarse respecto a esas circunstancias.

Comprueba que las ofertas comparadas utilizan el mismo capital y plazo. Si una cuota baja se obtiene financiando menos dinero o pagando durante más años, debe explicarse. Revisa también seguros, comisiones y consecuencias de perder bonificaciones.

La FEIN contiene información personalizada sobre el préstamo. Solicita los documentos originales y diferencia lo que procede del prestamista de los resúmenes elaborados por el intermediario.

Una comparación útil puede señalar ventajas y límites: menor coste bajo ciertos supuestos, pero un pago inicial superior; más estabilidad, pero una compensación de salida distinta; o mayor financiación acompañada de garantías adicionales. Exige cifras y condiciones, sin convertir una preferencia en una promesa absoluta.

¿Qué cambia si la operación finalmente es distinta?

Pregunta cómo se actualizan la búsqueda y la remuneración si varía el inmueble, el capital, el número de titulares o la modalidad de interés. También si una oferta caduca y debe renovarse.

Imagina que inicialmente se analizan 200.000 euros y finalmente necesitas 230.000. Un honorario porcentual y una comisión de entidad podrían aumentar, mientras que el nuevo importe puede cambiar la evaluación de solvencia. La aprobación o comparación anterior no resuelve automáticamente la operación modificada.

Antes de continuar, solicita la actualización de condiciones y del presupuesto que resulte afectado. Es especialmente útil si ya has entregado un anticipo o existen solicitudes abiertas por otros canales.

Cómo conservar una comparación que puedas revisar

Reúne en una misma carpeta la información de remuneración, el encargo, las propuestas originales y la explicación de la selección. Anota la fecha y los supuestos de cada cálculo.

Si una respuesta queda pendiente, identifícala de manera concreta: importe de comisión aún desconocido, oferta sin confirmar o coste de producto no incorporado. De esa forma sabrás qué dato puede alterar la decisión antes de aceptar.