Cómo leer un cuadro de amortización hipotecaria

Un cuadro de amortización hipotecaria muestra cuándo pagas, qué parte de cada cuota devuelve capital y cuánto queda pendiente después. Para interpretarlo, sigue una fila de izquierda a derecha y comprueba cómo su saldo final pasa a ser el saldo inicial del siguiente periodo.

La tabla también permite estimar intereses y comparar cambios de plazo. Sin embargo, debes conocer sus supuestos: una proyección a tipo variable no garantiza todas las cuotas futuras y un cuadro de capital e intereses puede dejar fuera seguros, comisiones y otros pagos.

Qué significa cada columna

El nombre de las columnas puede variar. Algunas tablas muestran el saldo al principio del mes; otras, al terminarlo. Antes de comparar dos documentos, identifica en qué momento se sitúa cada importe.

• Periodo o vencimiento: número de cuota o fecha en la que corresponde pagar.
• Capital inicial del periodo: deuda principal antes de aplicar esa cuota.
• Intereses: importe generado durante el periodo según el tipo y las reglas de cálculo.
• Amortización: parte del pago que reduce el principal. No equivale a toda la cuota.
• Cuota: suma de capital amortizado e intereses en una tabla ordinaria, salvo que el documento añada otros conceptos.
• Capital pendiente: principal que sigue debiéndose después del pago indicado.

En el sistema francés, la cuota se mantiene mientras no cambien el tipo ni las demás condiciones de cálculo. El Banco de España explica la composición de la cuota y cómo los intereses se aplican al saldo todavía pendiente.

No interpretes «amortización constante» como si siempre devolvieras el mismo capital. En una cuota constante del sistema francés, lo que cambia es el reparto entre intereses y devolución de deuda.

Ejemplo: seguir una hipoteca desde la primera cuota

Este ejemplo hipotético utiliza un préstamo de 150.000 euros a 20 años, con TIN fijo del 3,60 %. Son 240 pagos mensuales, sin comisiones, seguros, carencias ni amortizaciones extraordinarias. Suponemos meses iguales y primer pago un mes después de recibir el dinero.

La cuota calculada es de unos 877,67 euros. Estas filas seleccionadas pertenecen al mismo cuadro; los saltos entre ellas no representan meses sin pagar.

Cuota	Intereses	Capital devuelto	Saldo tras pagar
1	450,00 €	427,67 €	149.572,33 €
2	448,72 €	428,95 €	149.143,38 €
12	435,67 €	441,99 €	144.782,46 €
120	266,84 €	610,83 €	88.336,50 €
240	2,63 €	875,04 €	0,00 €

Las operaciones se han realizado conservando decimales y se muestran redondeadas. Por eso sumar cifras visibles puede producir diferencias de céntimos; un contrato real puede ajustar la última cuota.

Cómo comprobar la primera fila

El interés mensual utilizado es 3,60 % dividido entre 12: un 0,30 %. Sobre 150.000 euros genera 450 euros de intereses. Al restarlos de los 877,67 euros de cuota, aproximadamente 427,67 euros reducen la deuda.

Por tanto, el saldo pasa de 150.000 a 149.572,33 euros. En el segundo mes, el interés se calcula sobre ese nuevo saldo, no otra vez sobre los 150.000 euros iniciales. Esa diferencia explica que aumente la parte destinada a devolver capital.

Qué has pagado después de un año

Las doce cuotas suman unos 10.532,01 euros. De ellos, 5.314,47 euros corresponden a intereses y 5.217,54 euros a capital. La diferencia entre el préstamo inicial y esa devolución deja los 144.782,46 euros pendientes de la tabla.

Este cálculo resuelve una confusión frecuente: haber pagado más de 10.000 euros no significa haber reducido la deuda en esa cantidad. También permite comprobar un extracto anual sin revisar manualmente todos los movimientos.

Por qué al principio hay más intereses

En este ejemplo, el tipo se mantiene, pero la base sobre la que se aplica va disminuyendo. Al comenzar debes más dinero y, por tanto, el interés de ese mes es mayor. Cerca del final, casi toda la cuota devuelve principal.

No estás pagando de una vez todos los intereses futuros. Cada periodo genera los suyos. Si reduces anticipadamente el saldo, cambia el cálculo posterior, aunque deban considerarse las condiciones y los posibles costes de esa operación.

Tampoco se puede afirmar que durante los primeros años solo se paguen intereses. La primera fila ya devuelve 427,67 euros. Otro préstamo, con distinto tipo o plazo, tendría una proporción diferente; una carencia de capital pactada sería una situación distinta.

A mitad de los 20 años del ejemplo siguen pendientes 88.336,50 euros, más de la mitad del capital original. Haber recorrido la mitad del calendario no implica haber amortizado la mitad de la deuda.

Qué revisar si tu hipoteca es variable o mixta

Localiza la fecha de revisión y distingue las cuotas calculadas con un tipo ya conocido de las proyectadas con una hipótesis. La tabla puede prolongar el último tipo disponible durante muchos años para poder mostrar una estimación.

Cuando se revise el interés, pide el cuadro actualizado y comprueba tres datos: saldo de partida, nuevo tipo aplicado y número de cuotas pendientes. Si el contrato recalcula una cuota constante para el periodo siguiente, esos datos determinan su importe.

En una hipoteca mixta, separa el tramo fijo del posterior tramo variable. Que las primeras cuotas estén determinadas no convierte en definitivas las del resto del préstamo.

Para hacer una comprobación independiente, el simulador del Banco de España permite obtener tablas de amortización. Sus simplificaciones sobre mensualidades y días pueden producir pequeñas diferencias respecto a las reglas concretas de una escritura.

Cómo cambia el cuadro después de amortizar dinero

Una aportación extraordinaria debe reflejarse como reducción adicional del principal, en la fecha efectiva correspondiente. No basta con ver un cargo en tu cuenta: comprueba el nuevo saldo y la opción aplicada.

Si mantienes el vencimiento y reduces cuota, el cuadro mostrará pagos posteriores menores. Si mantienes aproximadamente la cuota y acortas plazo, desaparecerán vencimientos del final. La elección disponible depende también del contrato, como recoge la explicación de la amortización anticipada del Banco de España.

Guarda el cuadro anterior y el nuevo. Para comparar el efecto de la aportación, utiliza la misma fecha inicial y separa el dinero amortizado de cualquier compensación cobrada. La compensación es un coste; no debería confundirse con capital devuelto.

Cuatro comprobaciones para detectar diferencias

Continuidad de saldos. El principal inicial menos el capital amortizado debe explicar el saldo final, incluyendo las aportaciones extraordinarias.

Suma de la cuota. Intereses y principal deben cuadrar con el pago de préstamo. Identifica por separado cargos adicionales.

Tipo y periodo. Comprueba qué interés corresponde, desde cuándo y con qué convención de días se liquida.

Situación real. Distingue cuotas previstas de cuotas efectivamente pagadas, aplazadas o modificadas.

Una diferencia no demuestra por sí sola un error. Puede deberse a un primer periodo irregular, al redondeo o a una revisión. Pide una explicación que identifique el periodo y la fórmula, en vez de comparar únicamente dos importes finales.

Lo que el saldo pendiente no te dice

El capital pendiente no es el precio de mercado de tu vivienda ni el importe total que has gastado en comprarla. Tampoco equivale necesariamente a la liquidación para cancelar el préstamo un día concreto.

Para esa cancelación pueden existir intereses devengados desde el último pago y otros conceptos procedentes. El Banco de España distingue el principal de la liquidación de cancelación. Solicita esta última para la fecha prevista, sin usar como transferencia definitiva el saldo de una tabla antigua.

Del mismo modo, sumar la columna de intereses proporciona el interés del escenario representado, pero no todos los costes de contratar la hipoteca. Revisa además la información de comisiones, productos asociados y TAE.