Daños vandálicos, desperfectos y desgaste: cómo distinguirlos al revisar una póliza

Un desperfecto es el resultado visible; el desgaste, un accidente o un acto intencionado pueden ser causas distintas de ese resultado. Para saber si el seguro responde hay que determinar qué ocurrió, qué bien resultó afectado y cómo define la póliza el riesgo cubierto.

Encontrar la vivienda deteriorada al finalizar el alquiler no permite calificar todos los daños como vandálicos. Tampoco basta con que el inquilino sea responsable de una reparación para que exista una indemnización aseguradora.

Separa tres preguntas que suelen mezclarse

¿Qué deterioro presenta la vivienda y cuál es su causa probable?

¿A quién corresponde repararlo o asumir su coste según la relación arrendaticia?

¿Existe una garantía de seguro que cubra ese hecho y ese bien?

Las respuestas pueden ser diferentes. Un daño reclamable al inquilino puede quedar fuera de una póliza que solo cubra actos intencionados. A su vez, una avería que deba atender el propietario puede encajar en otra garantía, si fue contratada y cumple sus requisitos.

La Ley de Contrato de Seguro relaciona la prestación con el riesgo asegurado y sus límites. No establece una cobertura universal para cualquier desperfecto de una vivienda alquilada.

Qué significa cada categoría al revisar los hechos

Categoría orientativa	Qué conviene investigar	Qué no debe presumirse
Desgaste por uso y tiempo	Antigüedad, calidad, intensidad normal de uso y estado inicial.	Que todo elemento deba devolverse como nuevo.
Daño accidental	Hecho concreto, fecha y mecanismo de rotura.	Que una cobertura de vandalismo lo incluya.
Negligencia o uso inadecuado	Conducta, avisos previos y relación causal con el daño.	Que sea necesariamente un acto intencionado.
Actuación intencionada	Indicios y pruebas del hecho, autoría y circunstancias.	Que la apariencia del daño baste para probar intención.
Falta de mantenimiento o avería	Obligaciones de conservación y origen técnico.	Que el último ocupante sea siempre responsable.

Estas categorías ayudan a ordenar el expediente, pero no sustituyen una valoración jurídica o técnica. La definición de «actos vandálicos» del contrato puede añadir condiciones sobre autor, bienes, momento o relación con el impago.

El desgaste no se resuelve con una regla única

El Código Civil contempla la devolución de la finca considerando el menoscabo por el tiempo o por causa inevitable. No exige convertir una vivienda usada en una vivienda nueva al terminar el arrendamiento.

Por otra parte, el artículo 21 de la LAU distingue conservación de habitabilidad y pequeñas reparaciones por uso ordinario. Estas últimas corresponden al arrendatario. Por eso tampoco sería correcto afirmar que todo desgaste ordinario debe pagarlo siempre el propietario.

Una pared envejecida, una bisagra que necesita un ajuste y una puerta rota por golpes requieren análisis distintos. La cuantía del arreglo, la causa y las circunstancias importan; la palabra «desgaste» no decide por sí sola todos los casos.

Comprueba qué bienes protege la garantía

Lee las definiciones de continente y contenido. Los elementos fijos, muebles y electrodomésticos pueden recibir tratamientos diferentes. No asumas que asegurar el inmueble incluye automáticamente todos los objetos que hay dentro.

Presta atención a muebles aportados por el inquilino, bienes del propietario no inventariados y elementos de zonas comunes. También a daños estéticos, suciedad, retirada de objetos, llaves y cerraduras: pueden tener exclusiones o garantías propias.

Un mismo episodio puede afectar a varias categorías. Conviene presentar cada partida con descripción y coste separado para que pueda analizarse sin confundir un daño material con limpieza o reposición de un objeto desaparecido.

Lee las condiciones de activación del vandalismo

La garantía puede exigir circunstancias concretas, que deben comprobarse en el condicionado. Pregunta si precisa que el daño proceda del arrendatario, si está vinculada a un impago asegurado, qué ocurre cuando hay entrega voluntaria de llaves y cómo debe acreditarse el hecho.

No presupongas que una denuncia basta para que el daño se indemnice. Sirve para comunicar hechos a la autoridad, pero no sustituye todas las comprobaciones de cobertura, causa e importe. Si se formula, debe describir hechos veraces y distinguir observaciones de sospechas.

Ejemplo hipotético de una vivienda con daños distintos

Al recuperar legalmente la vivienda, el propietario obtiene cuatro presupuestos: 650 euros por una puerta rota, 400 euros por reparar perforaciones, 450 euros por repintar superficies envejecidas y 350 euros por limpieza. El coste conjunto asciende a 1.850 euros.

Para explicar el cálculo, imaginamos que la valoración acepta como cubiertos únicamente los dos primeros daños y que existe una franquicia deducible de 200 euros. La pérdida admitida es de 1.050 euros: 650 más 400. La indemnización sería de 850 euros.

Los otros 800 euros no se integran en esa garantía del ejemplo, y la franquicia añade 200 euros a la parte no indemnizada. El coste total no abonado por el seguro sería de 1.000 euros.

Que esos gastos no se indemnicen no determina automáticamente quién debe soportarlos en la liquidación del alquiler. Tampoco se afirma que una puerta rota o una perforación sean siempre vandalismo: aquí se ha supuesto expresamente una aceptación tras valorar los hechos.

El inventario debe permitir comparar, no solo enumerar

Un inventario que indica «sofá, mesa y armario» acredita menos detalles que uno con descripción del estado, antigüedad conocida y fotografías asociadas. Es útil que las partes puedan identificar qué observaciones corresponden a cada elemento.

• Fotografía el conjunto y el detalle de daños o marcas preexistentes.
• Asocia cada imagen con una estancia o un bien identificable.
• Guarda facturas y reparaciones previas cuando existan.
• Documenta incidencias comunicadas durante el alquiler.
• Al finalizar, registra el estado y las discrepancias sin ocultarlas.

El Código Civil contiene reglas sobre el estado de entrega y la responsabilidad por deterioros. Aunque haya presunciones legales, disponer de pruebas concretas reduce discusiones sobre lo que ya estaba dañado.

Conserva pruebas y evita que el daño aumente

Comunica el hallazgo al seguro y pregunta por la inspección. No deseches un elemento relevante antes de documentarlo y consultar si debe conservarse. Pide presupuestos desglosados que separen reparación necesaria, sustitución y mejoras voluntarias.

Al mismo tiempo, deben adoptarse medidas razonables para impedir daños mayores. La ley contempla el deber de aminorar las consecuencias del siniestro. Una fuga activa o un elemento peligroso puede requerir intervención urgente; registra el estado previo, la urgencia y lo realizado.

La inspección y el acceso deben realizarse de forma legítima. Conservar la propiedad de la vivienda no permite entrar libremente mientras otra persona mantiene su posesión.

Valora reparación, antigüedad y posibles duplicidades

El coste de comprar un objeto nuevo no siempre coincide con la indemnización de uno usado. Pregunta qué criterio de valoración se aplica y si hay depreciación, límites por bien o condiciones de reposición.

Si intervienen seguro de hogar, seguro de alquiler, fianza o un pago del responsable, informa de las cantidades percibidas. La misma reparación no puede cobrarse varias veces. Cada garantía y cada obligación deben liquidarse con un desglose comprobable.