Finanzas
Cómo comparar dos ofertas hipotecarias con una misma ficha de costes
Comparar ofertas exige homogeneizar importe, plazo, gastos y condiciones. Cómo montar una ficha común para que la comparación sea real y no aparente.
Para comparar dos ofertas hipotecarias, hay que convertirlas a una misma ficha: igual capital, igual plazo y los mismos criterios para contar gastos. Después se contrastan la cuota, la TAE, el desembolso inicial, los productos asociados y la deuda pendiente en las fechas relevantes.
La primera comparación puede hacerse con propuestas orientativas. La decisión debe apoyarse en documentación personalizada y vigente. Una oferta a treinta años con una cuota reducida no demuestra que sea más barata que otra a veinticinco; tampoco una hipoteca mixta se compara correctamente mirando solo su tramo fijo inicial.
Empieza por fijar qué operación estás comparando
Antes de copiar porcentajes, escribe la cantidad que necesitas para la vivienda, el dinero propio disponible y el plazo de devolución que quieres estudiar. Comprueba si cada propuesta entrega el mismo importe neto o incorpora gastos financiados.
Si una entidad ofrece 180.000 euros y otra 190.000, existen dos diferencias: precio del préstamo y cantidad financiada. Pide primero un cálculo comparable por 180.000 euros. Después podrás valorar, por separado, si necesitas los 10.000 euros adicionales y cuánto cuesta obtenerlos.
También deben coincidir el sistema de amortización y la frecuencia de las cuotas. Una carencia inicial o una última cuota elevada pueden reducir los primeros recibos sin reducir el coste de la operación.
Identifica cada versión con fecha y documento. El Banco de España explica que la Ficha Europea de Información Normalizada, o FEIN, recoge las condiciones personalizadas, se entrega gratuitamente y tiene carácter de oferta vinculante. Anota su período de validez; no combines el interés de una conversación reciente con los gastos de una propuesta antigua.
La ficha de costes que permite ver las diferencias
La siguiente estructura puede utilizarse en una hoja de cálculo o en papel. Añade una columna por propuesta y una referencia al documento donde aparece cada cifra. Si falta un dato, déjalo identificado como pendiente de confirmar en tu hoja; no lo conviertas en cero.
| Bloque | Datos que debes trasladar | Qué compruebas |
|---|---|---|
| Operación | Capital, importe neto, plazo y número de cuotas | Que financias la misma necesidad |
| Interés | TIN, TAE y modalidad | Qué precio se aplica y durante cuánto tiempo |
| Desembolso inicial | Comisiones y gastos a tu cargo | Qué dinero debes aportar antes de empezar |
| Pagos periódicos | Cuota, cuentas, seguros y otros productos | La salida de dinero anual completa |
| Condiciones | Requisitos de bonificación y consecuencias de perderla | Qué ocurre si cambia tu situación |
| Salida prevista | Capital pendiente y costes de reembolso | Cuánto cuesta cerrar la operación antes |
Conserva dos totales: uno para la financiación y sus servicios asociados, y otro para toda la compra. Los impuestos y gastos de compraventa deben estar en el presupuesto de adquisición, pero no confundirse con una ventaja hipotecaria cuando son iguales en ambas alternativas.
Compara el préstamo con y sin bonificaciones
Un descuento del tipo de interés tiene valor económico, pero puede exigir pagos adicionales. El Banco de España recuerda que la información sobre productos combinados debe permitir conocer las condiciones del préstamo y los productos tanto juntos como por separado.
Crea una línea por requisito: qué debes hacer, cuánto cuesta, con qué frecuencia se comprueba y cuánto cambia el interés si lo incumples. Domiciliar ingresos y contratar un seguro no tienen el mismo efecto sobre tu presupuesto.
Si necesitas una cobertura en cualquier caso, compara alternativas equivalentes en capitales, exclusiones y prestaciones. Para estimar el efecto de elegir una oferta hipotecaria, puedes separar el coste común de esa cobertura y el sobrecoste de la opción exigida para obtener una bonificación. Para prever tu liquidez, en cambio, cuenta la prima completa que vas a pagar.
No trates una aportación a un producto de ahorro como si todo su importe fuera una comisión: puede seguir formando parte de tu patrimonio. Pero sí reduce el dinero disponible y puede tener costes, restricciones de retirada o riesgo de pérdidas. Registra esas características en una fila propia.
Ejemplo completo con dos hipotecas fijas
Supongamos dos ofertas hipotéticas de 180.000 euros a 25 años, con 300 cuotas mensuales constantes. Los gastos periódicos son cargos mensuales. No cambian durante el ejemplo, no hay gastos financiados ni amortizaciones anticipadas. Omitimos los costes idénticos de ambas operaciones para centrarnos en las diferencias.
| Concepto | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| TIN fijo | 3,00 % | 3,20 % |
| Comisión inicial | 1.800 € | 0 € |
| Cuota aproximada del préstamo | 853,58 € | 872,42 € |
| Gastos periódicos adicionales | 25 € al mes | 10 € al mes |
| Cuota más gastos mensuales | 878,58 € | 882,42 € |
| Intereses y gastos en 25 años | 85.374,11 € | 84.726,65 € |
A tiene menor TIN y una salida mensual unos 3,84 euros inferior. Sin embargo, su comisión inicial y sus cargos mensuales hacen que el coste acumulado sea aproximadamente 647,46 euros superior al de B durante los 25 años.
Los totales se han calculado con las cuotas matemáticas sin redondear y después se muestran con dos decimales. En una operación real habrá pequeños ajustes por redondeo de recibos y por el calendario exacto.
La TAE de cada propuesta sirve como contraste adicional. Solicita la de la oferta completa y verifica qué costes incorpora. El simulador hipotecario del Banco de España permite contrastar escenarios introduciendo los gastos iniciales y periódicos, siempre que sus hipótesis encajen con el préstamo estudiado.
Qué sucede si tu horizonte es de cinco años
Mirar solo las cuotas abonadas durante cinco años dejaría fuera dos elementos: la comisión inicial y la deuda que aún quedaría por devolver. Con las mismas hipótesis, el capital pendiente después de 60 cuotas sería de unos 153.909,86 euros en A y 154.503,20 euros en B.
Para aislar el coste de esos cinco años puedes utilizar esta operación: cuotas pagadas + gastos pagados + capital pendiente − capital inicial. El capital pendiente se introduce para distinguir lo que has amortizado de lo que realmente ha costado financiarte.
El resultado es aproximadamente 28.424,68 euros en A y 27.448,53 euros en B. B presenta un coste inferior en unos 976,14 euros para ese horizonte, antes de posibles costes de cancelación. Esta cuenta no dice que debas pagar hoy el capital pendiente: permite comparar qué posición tendrías si cerraras la financiación entonces.
Si prevés vender o amortizar, añade a cada columna la compensación que pudiera proceder y los trámites necesarios. No supongas que sus importes serán iguales.
Cómo comparar cuando el interés puede cambiar
Para hipotecas variables, utiliza las mismas hipótesis del índice de referencia en ambas ofertas, respetando sus fechas de revisión. Compara diferencias de margen, período inicial, bonificaciones y gastos. Dar a una oferta un índice bajo y a la otra uno alto falsea la comparación.
En una mixta, anota cuándo termina el tramo fijo y cuánto principal quedará entonces. Desde esa fecha se calcula la nueva cuota con el plazo restante y el tipo previsto en el escenario.
El documento de simulación de cuotas para préstamos a interés variable ayuda a visualizar el efecto de las variaciones del tipo. Sus escenarios no son pronósticos ni fijan una cuota máxima garantizada.
Una comparación razonable incluye un escenario central elegido para el ejercicio y otro menos favorable. Si una oferta solo resulta asumible con tipos bajos, la ficha ya ha detectado una condición decisiva aunque su TAE inicial sea reducida.
Antes de dar la comparación por terminada
- Contrasta cifras con documentos. Una promesa verbal no debe sustituir la condición escrita que vas a firmar.
- Identifica importes variables. No proyectes una prima del primer año como precio garantizado durante décadas.
- Comprueba la salida de efectivo. Reserva dinero para gastos anuales aunque no aparezcan en la cuota mensual.
- Revisa flexibilidad. Anota cómo se tramitan amortizaciones, cambios contractuales y la cancelación de servicios.
- Explica tu decisión en una frase verificable. Por ejemplo: “Esta opción cuesta menos en el horizonte previsto y su cuota cabe en mi presupuesto también con el escenario adverso”.
Si aún no puedes explicar una diferencia importante entre las dos columnas, pide una aclaración escrita sobre esa partida. La comparación estará preparada cuando cada diferencia tenga una cifra, una condición o una incertidumbre identificada.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo comparar una fija y una mixta en la misma ficha?
- Sí, conservando el mismo capital y plazo, pero debes añadir escenarios para el tramo variable de la mixta. No hay un único coste final cierto para esa alternativa, de modo que una diferencia inicial de TAE no resume toda la decisión.
- ¿Qué hago si una propuesta no detalla un gasto?
- Solicita importe, periodicidad y condición de cobro. Mientras no se aclare, mantén la partida separada y evita declarar que esa oferta es más barata. “No informado” y “sin coste” son datos distintos.
- ¿Incluyo los honorarios de intermediación?
- Sí, cuando tengas que pagarlos para tramitar la operación comparada. Identifica qué servicio retribuyen y en qué momento se devengan. Si son iguales y se pagarían con ambas opciones, muéstralos como coste común sin duplicarlos.
- ¿La oferta con menor coste total debe ser siempre la elegida?
- También importan el dinero inicial necesario, la estabilidad de la cuota y las condiciones que puedes cumplir. Una pequeña diferencia de coste puede acompañarse de una exigencia de liquidez o de un riesgo que no encaje con tu situación.