La parálisis del suelo urbanizable en las principales ciudades de España impide la construcción de 1,5 millones de viviendas, según el economista Ignacio Ezquiaga. Este fenómeno, que afecta a áreas metropolitanas como Madrid, Barcelona y Valencia, genera un déficit que eleva los precios de la vivienda y crea un cuello de botella en la transformación del suelo.
Un caso representativo es el de L’Aldea, en Tarragona, donde en 2004, Fadesa anunció la construcción de más de 1.300 viviendas. Sin embargo, el proyecto se estancó tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Más de dos décadas después, los terrenos siguen sin desarrollarse, evidenciando una problemática que se extiende por todo el país. «Es un grupo que quiere construir y no especular con esos terrenos», comenta Xavier Royo, alcalde de L’Aldea, sobre las negociaciones actuales para reactivar el proyecto.
Ezquiaga señala que, de los siete millones de nuevas viviendas potenciales en España, tres millones se ubican en zonas urbanas. No obstante, la fragmentación de la propiedad y la falta de financiación dificultan su desarrollo. «Si observamos su estatus urbanístico, vemos que esos terrenos llevan bloqueados más de dos décadas», afirma Ezquiaga, quien atribuye esta situación a causas estructurales más que coyunturales.
Los ayuntamientos poseen el 30% de estos terrenos, muchos de los cuales deberían destinarse a vivienda de protección oficial (VPO). Sin embargo, la falta de recursos y capacidad para llevar a cabo estos proyectos ha llevado a numerosos consistorios a vender los terrenos o abandonarlos, según Alfredo Díaz-Araque, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).
El 70% restante de los terrenos está en manos privadas y de entidades como la Sareb o fondos de inversión. Estos terrenos, que en parte deberían destinarse a VPO, permanecen sin desarrollar debido a la falta de demanda inicial y a los altos precios actuales que dificultan su viabilidad económica. «Hay demanda para esos suelos, pero a un precio más elevado del que les permitiría obtener financiación», observa Ezquiaga.
La fallida ley del Suelo
La falta de una ley del Suelo que proporcione seguridad jurídica es otro de los obstáculos destacados por los promotores. Según Díaz-Araque, el Congreso no ha logrado aprobar una normativa que evite que los desarrollos urbanísticos se vean frenados por errores técnicos menores. Esto, junto a la escasez de financiación bancaria para la compra de terrenos, complica el panorama para los promotores, quienes buscan suelos bien ubicados y listos para el desarrollo inmediato.
Josep Roca Cladera, experto de la Universidad Politécnica de Cataluña, sostiene que en España no hay escasez de suelo urbanizable, como lo demuestran las estadísticas de Eurostat. «No se puede achacar el encarecimiento de la vivienda a la falta de suelo», afirma. Roca Cladera añade que, si se desarrollaran de golpe los tres millones de viviendas posibles en áreas urbanas, los precios se desplomarían.
A pesar de la presión del mercado y la urgencia por abordar la crisis de vivienda, las soluciones parecen distantes. La colaboración público-privada se presenta como una posible vía para desbloquear estos terrenos, aunque no todos resultan atractivos para la inversión privada. La situación en municipios como Deltebre, donde se planea reactivar la construcción de 400 viviendas, sugiere que la resolución de este atasco requerirá tiempo y un esfuerzo coordinado.
El futuro inmediato del sector dependerá de la capacidad de las administraciones y los promotores para superar estos obstáculos y movilizar el suelo disponible. La implementación de una ley del Suelo efectiva y el desarrollo de modelos de financiación innovadores podrían ser claves para desatascar el mercado.
Periodista económica con 12 años cubriendo fiscalidad, autónomos y emprendimiento. Especializada en cómo se traducen los cambios normativos a la cuenta corriente del lector.
Comentarios del Artículo